淮北市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 中國人民銀行淮北市中心支行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會 淮北監(jiān)管分局關(guān)于印發(fā)《淮北市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》的通知

淮住建〔2023〕152號

 

濉溪縣、各區(qū)人民政府，各有關(guān)部門、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

現(xiàn)將《淮北市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。

 

 

 

淮北市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

中國人民銀行淮北市中心支行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會淮北監(jiān)管分局

2023年6月25日

 

 

 

淮北市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

 

第一章  總  則

 

第一條  為進(jìn)一步加強淮北市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，防范交易風(fēng)險、保障買受人的合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《安徽省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條  淮北市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、撥付、使用及監(jiān)管，適用本辦法。

本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行商品房預(yù)售，購房人按照與開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》約定支付的，用于購買標(biāo)的房屋的資金，包括定金、首付款、商業(yè)銀行按揭貸款、住房公積金貸款、一次性付款、分期付款和其他形式的購房款。

第三條  淮北市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。淮北市、濉溪縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下統(tǒng)稱監(jiān)管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域范圍內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管工作。

人民銀行淮北市中心支行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作，淮北銀保監(jiān)分局負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第四條  商品房預(yù)售資金監(jiān)管實行專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管的原則，開發(fā)企業(yè)不得以任何形式直接收存預(yù)售資金。

第五條  監(jiān)管部門要會同人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監(jiān)分局等部門推動房屋交易合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。商業(yè)銀行應(yīng)安排專人配合做好監(jiān)管系統(tǒng)的操作，確保監(jiān)管賬戶中的資金能夠?qū)崟r查詢，配合監(jiān)管部門查詢并提供預(yù)售監(jiān)管資金的明細(xì)。

 

第二章  監(jiān)管銀行及賬戶

 

第六條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監(jiān)分局，綜合商業(yè)銀行的資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件等因素，通過公開招標(biāo)等方式，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）應(yīng)當(dāng)通過市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站向社會公示。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)建立監(jiān)管銀行名錄，與監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議》，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。監(jiān)管部門負(fù)責(zé)建立監(jiān)管銀行考核評價制度，并根據(jù)考評結(jié)果適時調(diào)整監(jiān)管銀行。

第七條   監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法的規(guī)定及有關(guān)協(xié)議約定，密切配合監(jiān)管部門共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的分支機構(gòu)嚴(yán)格監(jiān)督，定期檢查，及時處置違規(guī)行為，并承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。

第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶的原則，在項目所在地監(jiān)管銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶，并在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》中載明。

第九條  監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂 《商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議），明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。

第十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案中說明預(yù)售資金監(jiān)管計劃。預(yù)售資金監(jiān)管計劃應(yīng)當(dāng)有以下內(nèi)容：

（一）項目用款計劃；

（二）項目重點監(jiān)管額度，包括單體工程重點監(jiān)管額度明細(xì)；

（三）監(jiān)管銀行名稱、監(jiān)管賬戶名稱及賬號；

（四）其他需要說明的情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管銀行名稱、監(jiān)管賬戶名稱及賬號等信息在商品房銷售場所顯著位置，以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站公示，商品房銷售場所同時應(yīng)有預(yù)售資金收存風(fēng)險提示。

第十一條   監(jiān)管賬戶設(shè)立后原則上不得變更，確需變更的，應(yīng)經(jīng)監(jiān)管部門審核同意。監(jiān)管賬戶發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將原監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)至變更后的監(jiān)管賬戶，賬戶變更信息應(yīng)在售樓現(xiàn)場進(jìn)行公示，并書面告知相關(guān)銀行及買受人。  

 

第三章  預(yù)售資金收存、撥付和使用

 

第十二條  商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。購房人支付預(yù)售款前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購房人出具《商品房預(yù)售資金繳款通知書》，并指導(dǎo)購房人到監(jiān)管銀行現(xiàn)場辦理或通過專用POS機刷卡，將購房款直接存入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具收款憑證。

購房人申請按揭貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)管賬戶作為貸款到款賬戶。貸款銀行、住房公積金中心在簽訂商品房貸款合同時應(yīng)查驗收款賬戶是否為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。在發(fā)放商品房購房貸款時，要將按揭貸款、公積金貸款等資金全額劃轉(zhuǎn)至對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，不得劃轉(zhuǎn)至其他賬戶，不得擅自劃扣監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金。

第十三條  監(jiān)管部門負(fù)責(zé)建立健全以樓盤表為索引的房屋交易合同備案系統(tǒng)及商品房預(yù)售管理系統(tǒng)，在辦理網(wǎng)簽備案時，商品房預(yù)售資金同步存入監(jiān)管賬戶。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房交易合同網(wǎng)簽備案前，應(yīng)當(dāng)查驗購房人的購房款直接存入監(jiān)管賬戶憑證，否則不予申請辦理備案。

第十五條  監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是指確保本項目竣工交付所需要的資金。重點監(jiān)管資金用于支付項目建設(shè)必需的農(nóng)民工工資、施工進(jìn)度款、建筑材料、設(shè)備等相關(guān)費用，不得用于繳納土地款、罰款，以及支付借（貸）款本金和利息、營銷費用、開發(fā)企業(yè)員工工資等。

重點監(jiān)管資金額度按棟核準(zhǔn)，由監(jiān)管項目的工程建設(shè)費用總額（含建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費用）組成，工程建設(shè)費用總額按商品房建設(shè)工程單位綜合造價乘以監(jiān)管樓棟的預(yù)測繪面積核定。全裝修預(yù)售項目重點監(jiān)管資金在毛坯建設(shè)工程造價基礎(chǔ)上按照每平方增加1000元。監(jiān)管部門根據(jù)本項目存在的風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級、市場變化等情況，可適當(dāng)調(diào)整重點監(jiān)管資金額度。監(jiān)管賬戶存續(xù)期間，監(jiān)管銀行不得隨意劃扣，設(shè)立子公司的開發(fā)企業(yè)集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

一般監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，用于支付本項目有關(guān)農(nóng)民工工資、工程款、稅款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。

第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下資金使用節(jié)點申請使用重點監(jiān)管資金：

（一）地下結(jié)構(gòu)完成后，達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)四分之一時，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的25%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的20%；

（二）達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)三分之一時，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的30%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的25%；    

（三）達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)二分之一時，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的50%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的45%；

（四）達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)四分之三時，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的55%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的50%；

（五）達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的60%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的55%；

（六）完成竣工驗收備案的，累計使用資金額度不得超過總額的90%；

（七）完成房屋所有權(quán)首次登記的，累計使用資金額度不得超過總額的97%。剩余的重點監(jiān)管資金根據(jù)項目后期質(zhì)保及信訪投訴情況分別予以退還。完成房屋所有權(quán)首次登記后一年內(nèi)未發(fā)生重大信訪投訴或發(fā)生信訪投訴妥善處理的，兩年內(nèi)不予退還，第三年退還重點監(jiān)管資金總額的1%，第四年退還重點監(jiān)管資金總額1%，第五年退還重點監(jiān)管資金總額的1%。

第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用重點監(jiān)管資金，應(yīng)提交以下資料：

（一）《商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管資金使用申請表》及經(jīng)辦人身份證明材料；

（二）已完工節(jié)點證明文件：項目工程竣工綜合驗收備案前由市房管中心到項目現(xiàn)場進(jìn)行形象進(jìn)度勘查并簽署現(xiàn)場勘查意見；竣工綜合驗收備案、辦理項目總產(chǎn)權(quán)的，分別提供淮北市建設(shè)工程竣工驗收備案表、項目總產(chǎn)權(quán)證；

（三）申請向本項目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位支付款項的，提供與上述單位的合同、發(fā)票及對方指定的銀行賬戶。已提前向上述單位支付相關(guān)款項的，提供付款證明；

（四）監(jiān)管賬戶對賬單；

（五）其他需要的相關(guān)材料。

第十八條  監(jiān)管部門根據(jù)工作實際，結(jié)合必要的節(jié)點現(xiàn)場核查，自受理申請之日起5個工作日內(nèi)完成審核，對符合條件的，出具《同意撥付商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管資金通知書》；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)市住建部門出具的通知書，在1個工作日內(nèi)完成資金撥付。

第十九條  監(jiān)管賬戶累計入賬資金超過重點監(jiān)管資金總額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提交《商品房預(yù)售資金一般監(jiān)管資金使用申請表》及經(jīng)辦人身份證明材料，申請使用一般監(jiān)管資金。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起2個工作日內(nèi)完成審核。對符合條件的，出具《同意撥付商品房預(yù)售資金一般監(jiān)管資金通知書》；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)監(jiān)管部門出具的通知書，在1個工作日內(nèi)辦理完成資金撥付。

第二十條  投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，形象進(jìn)度達(dá)到出地面±0可辦理預(yù)售。

第二十一條  預(yù)售商品房項目出現(xiàn)重大風(fēng)險時，由項目所在地政府設(shè)立應(yīng)急監(jiān)管賬戶，也可按照《淮北市逾期交房托管資金管理使用辦法》，實行封閉管理，保障項目資金安全，優(yōu)先用于項目有關(guān)工程建設(shè)，保障農(nóng)民工工資支付；未設(shè)立應(yīng)急監(jiān)管賬戶又確需支付的，經(jīng)監(jiān)管部門集體研究確定。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)予以配合。

  

第四章  預(yù)售資金監(jiān)管的解除

 

第二十二條  商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記后且監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，根據(jù)項目后期質(zhì)保及信訪投訴情況確定解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管的時間。到達(dá)解除時間后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交項目總產(chǎn)權(quán)證書、經(jīng)辦人身份證明等相關(guān)材料，申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

第二十三條  監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起2個工作日內(nèi)完成審核。對符合條件的，出具《同意解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知書》；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)監(jiān)管部門出具的通知書，在2個工作日內(nèi)辦理完成解除。

第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商解除商品房買賣合同關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)共同到監(jiān)管部門申請撤銷房屋交易合同備案，可以同時提交《商品房預(yù)售資金退款申請表》及有關(guān)材料申請退款。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起2個工作日內(nèi)完成審核。對符合條件的，向雙方出具《同意商品房預(yù)售資金退款通知書》，不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)監(jiān)管部門出具的通知書，在1個工作日內(nèi)將監(jiān)管資金退回購房人指定的個人賬戶和貸款銀行賬戶。

 

第五章  監(jiān)督管理

 

第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改，可以暫停監(jiān)管資金撥付，并記入企業(yè)信用檔案，向社會公示。逾期未改正的，應(yīng)當(dāng)暫停商品房預(yù)售和合同網(wǎng)簽備案。造成嚴(yán)重后果的，依法追究法律責(zé)任：

（一）未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金直接并全部存入監(jiān)管賬戶，或者以其他方式變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的；

（二）以提供虛假材料等欺騙、隱瞞方式申請或者套取監(jiān)管資金的；

（三）未按規(guī)定使用監(jiān)管資金的；

（四）挪用商品房預(yù)售監(jiān)管資金的；

（五）存在工程質(zhì)量投訴和信訪未處理到位的；

（六）其他違反本辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為。

第二十六條  施工、監(jiān)理等項目相關(guān)單位通過出具虛假證明等方式，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)申請、套取、使用監(jiān)管資金的，由行業(yè)主管部門對責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，并記入企業(yè)信用檔案，向社會公示。

第二十七條  監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶出入賬監(jiān)控，定期與監(jiān)管部門進(jìn)行對賬，積極配合商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管部門。監(jiān)管部門要及時作出處理。

第二十八條  人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)立即告知監(jiān)管部門，并嚴(yán)格執(zhí)行《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）規(guī)定。

第二十九條  監(jiān)管銀行有下列行為之一的，監(jiān)管部門依據(jù)協(xié)議取消銀行監(jiān)管資格，人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監(jiān)分局依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及考核評價制度作出處理。造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任：

（一）監(jiān)管銀行未及時撥付監(jiān)管資金的；

（二）監(jiān)管銀行擅自撥付、挪用、劃扣監(jiān)管資金的；

（三）發(fā)放貸款的銀行未直接將按揭貸款、住房公積金貸款匯入監(jiān)管賬戶的；

（四）發(fā)生第二十一條規(guī)定的緊急情形時，監(jiān)管銀行未按要求協(xié)助將商品房預(yù)售資金等相關(guān)項目資金，匯入應(yīng)急監(jiān)管賬戶封閉管理的；

（五）不能確保銀行自身系統(tǒng)適應(yīng)于監(jiān)管部門商品房預(yù)售資金監(jiān)管相應(yīng)系統(tǒng)的；

（六）其他違反本辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為。

第三十條  監(jiān)管部門、人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監(jiān)分局建立聯(lián)合監(jiān)管協(xié)同機制，及時查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行違法違規(guī)行為。

第三十一條  相關(guān)部門和單位工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

 

第六章  附  則

 

第三十二條  本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期2年。原《關(guān)于修訂〈淮北市新建商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施細(xì)則〉的通知》（淮住建規(guī)〔2022〕2號）和《關(guān)于進(jìn)一步加強預(yù)售形象進(jìn)度管理的通知》（淮住建規(guī)〔2022〕3號）同時廢止。